不動産鑑定評価基準
主な内容価格の種類、3手法、最有効使用、取引事例の選択
33問 ／ 法令基準日 令和8年4月1日
この論点の概要
- 収録問題
- 33問 （基本 33）
- 出題実績
- 過去19回で9回、直近は令和7年度
- 主な根拠条文
- 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節Ⅳ12問
- 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ12問
- 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節Ⅲ1・Ⅱ1・Ⅳ11問
- 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節Ⅲ21問
- 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節Ⅲ・Ⅳ1問
- 細目（33）
- 鑑定評価・取引事例比較法が有効な場合
- 鑑定評価・事例を選択する地域的範囲
- 鑑定評価・収益還元法による取引価格の検証
- 鑑定評価・調査範囲等条件の設定
- 鑑定評価・原価法による試算価格の名称
- 鑑定評価・近隣地域と類似地域
- 鑑定評価・想定上の条件の設定
- 鑑定評価・適合の原則と均衡の原則
- 鑑定評価・土地の再調達原価と熟成度
- 鑑定評価・独立鑑定評価と部分鑑定評価
- 鑑定評価・継続賃料を求める手法
- 鑑定評価・限定価格の意義
- 鑑定評価・更地の鑑定評価額の求め方
- 鑑定評価・開発法
- 鑑定評価・基本的事項の確定
- 鑑定評価・建付地と部分鑑定評価
- 鑑定評価・特殊価格の意義
- 鑑定評価・価格時点の意義
- 鑑定評価・時点修正と事情補正の区別
- 鑑定評価・複数の手法の適用
- 鑑定評価・賃料の種類
- 鑑定評価・未竣工建物等鑑定評価
- 鑑定評価・価格形成要因の分類
- 鑑定評価・正常価格の前提となる市場
ほか9件
出題実績・根拠条文・細目は、収録問題ごとの記載を集計したものです。
問題一覧
- 対象不動産と類似する不動産の取引が近隣地域や同一需給圏内の類似地域等で現に行われているとき、又は同一需給圏内に代替競争不動産の取引があるときは、取引事例比較法が有効に機能する。
- 取引事例比較法に用いる事例は、対象不動産が属する用途的地域の中に存する不動産に係るものに限って選択しなければならず、その周辺の地域に存する不動産に係る事例を用いることは認められていない。
- 市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは取引価格と収益価格との乖離が増大するので、先走りがちな取引価格に対する有力な検証手段として、収益還元法が活用されるべきものとされている。
- 不動産鑑定士が通常行う調査の範囲では価格にどの程度影響するかの判断に必要な事実の確認が難しい価格形成要因があるときは、その要因について調査の範囲に係る条件を設定することができるが、それは、その条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益が害されるおそれがないと認められる場合に限られる。
- 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法であり、この手法による試算価格を比準価格という。
- 不動産の賃料を求める鑑定評価の手法のうち、継続賃料を求める手法としては差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法があり、積算法と収益分析法は新規賃料を求める手法とされている。
- 類似地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つ地域をいう。
- 地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合には、その条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。
- 不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要であるとする原則を、適合の原則という。
- 土地について原価法を適用する場合において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められるときは、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。