区分所有者は、その専有部分と、当該専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することが原則としてできないが、規約に別段の定めがあるときは、分離処分が認められる。

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、専有部分と敷地利用権の分離処分は禁止されるが、規約に別段の定めがあるときはこの限りでない（区分所有法22条1項）。禁止に反する処分の無効は、分離処分できない旨の登記後でなければ善意の相手方に主張できない（同法23条）。