要役地の所有者は、要役地の所有権を自己に留保したまま、地役権のみを分離して第三者に譲り渡し、又は地役権のみを他の権利の目的とすることはできない。

地役権は要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転する（民法281条1項本文）。そして地役権は要役地から分離して譲り渡すことも、他の権利の目的とすることもできない（同条2項）。地役権は要役地の便益のために存在する権利だからである。なお設定行為で別段の定めをすることは認められている（同条1項ただし書）。